Revisão e extinção do contrato de promessa de compra e venda imobiliária: o valor retido pelo promitente vendedor e a legalidade de seu quantum

Abstract

O presente trabalho contempla o relevante tema da retenção dos valores pagos pelo promitente comprador por parte do promitente vendedor, quando do desfazimento, por culpa daquele, dos contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis. Para tanto, demonstra-se como ponto fulcral a atividade judicial na estipulação do percentual de retenção, tendo em vista as carentes balizas normativas e o interesse público na proteção do consumidor. Em seu primeiro capítulo, estabelece-se o liame histórico da legitimação estatal em imiscuir-se na esfera privada para alterar e revisar os contratos. Nesse sentido, demonstra-se como, hodiernamente, a revisão dos contratos pelo poder judiciário é premente quando se demonstrem suas cláusulas incompatíveis como os ditames superiores da justiça, tendo sempre como paradigmas a liberdade contratual e a função social dos contratos. No segundo capítulo, por sua vez, adentra-se objetivamente ao tema, explanando acerca do Direito Imobiliário e sua relevância como ramo autônomo do Direito Civil, sobretudo por seu relevo econômico-social. Ademais, confirma-se a plena aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis, uma vez que se enquadram o vendedor e o imóvel nos conceitos claros de fornecedor e produto estabelecidos pelo citado diploma. Em seu capítulo derradeiro, o presente trabalho, além de demonstrar o que há de mais sedimentado no comportamento da jurisprudência no que pertine ao presente tema, sugere elementos objetivos para aplicação acertada do percentual de retenção. Desse modo, tenta-se escoimar incongruências que ainda persistem na prática jurisdicional, dando sentido e alcance aos valores percentuais decantados na jurisprudência. De mais a mais, expõe-se, ainda, em que passo encontra-se projeto de lei que se presta a regular o presente tema, tecendo comentários e críticas.