Incorporações imobiliárias: ciclos, financeirização e dinâmica espacial em Natal/RN

Abstract

Em um início de século marcado pela instabilidade da economia, a articulação entre o capital financeiro e o capital imobiliário se coloca como uma questão fundamental para o entendimento de vários processos econômicos dentre os quais a produção habitacional e apropriação do espaço urbano. No Brasil, o mercado imobiliário vem passando por alterações significativas que resultaram no desencadeamento de um vigoroso ciclo de produção habitacional que repercute nas principais cidades e regiões metropolitanas do país. A estabilidade econômica juntamente com melhorias na distribuição de renda tem contribuído para a expansão da classe média e de um mercado consumidor de habitações. O governo através de algumas medidas nas quais se destacaram: o aperfeiçoamento do instrumento conhecido como patrimônio de afetação e da alienação fiduciária para os bens imóveis ampliou a segurança jurídica para setor imobiliário estimulando à expansão da oferta de crédito imobiliário. Essa modalidade de crédito, ainda bastante restrita no Brasil, vem crescendo e estimulando fortemente o mercado imobiliário. O financiamento habitacional no Brasil funciona atualmente com dois sistemas, quais sejam: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Enquanto o primeiro utiliza fundos paraestatais oriundos do FGTS e da Caderneta de Poupança (SBPE), o segundo capta recursos no mercado financeiro através de instrumentos como a securitização de imóveis e a venda de ações. Complementando esse cenário o governo implantou em 2009 o Programa Minha Casa, Minha Vida que tem subsidiado e financiado habitações para as camadas de mais baixa renda. Utilizando a Teoria dos Ciclos Econômicos como lastro teórico procedeu-se uma pesquisa documental coletando informações brutas sobre as incorporações imobiliárias registradas nos cartórios de registro imobiliário do município de Natal/RN, durante a década de 2000. Tratados, os dados representaram uma produção seis vezes maior do que a produzida na década anterior, fortalecendo a ideia de que as mudanças macroeconômicas e o aperfeiçoamento do marco regulatório têm efetivamente ampliado o crédito imobiliário e alcançado resultados quantitativos bastante positivos. A problemática da tese concentra-se em ampliar a compreensão da produção imobiliária como um reflexo das mudanças no sistema de financiamento e na ampliação do crédito imobiliário. Partindo do caso empírico e utilizando a base teórica pretende-se testar a hipótese de que a abundância de crédito e a diversidade dos sistemas de financiamento se reproduzem na produção habitacional e na sua distribuição espacial, acirrando os processos de fragmentação urbana e segregação socioespacial.