Avaliação de imóveis: valor de oferta de mercado e valor registrado para fins de ITBI

Abstract

A avaliação de imóveis exige conhecimentos de outras áreas, além da engenharia civil, com o objetivo de determinar o valor de mercado de um bem. A estimativa do valor de mercado dos imóveis resulta de uma combinação de fatores, como aspectos físicos e geográficos, atributos históricos, social, ambiental, dentre outros, sendo extremamente relevante para a tomada de decisões em ambos os setores, público ou privado, como em operações de compra e venda entre duas partes, ou tributações no âmbito do poder público. É de significativa importância a avaliação imobiliária para fins fiscais, visto que a baixa qualidade do trabalho avaliatório pode implicar em uma cobrança de tributos equivocada para os contribuintes, e prejuízo para os cofres públicos. O presente trabalho utiliza a metodologia científica, pautada na aplicação de técnicas de Inferência Estatística, para a avaliação de imóveis urbanos, buscando contribuir para o aperfeiçoamento da tributação imobiliária pelo poder público, na garantia da capacidade dos impostos em gerar receitas com equidade e justiça fiscal, e também verificar a proximidade dos valores de mercado com os valores declarados pelos contribuintes. O objetivo geral do estudo foi promover uma comparação entre a estimativa do valor de oferta de mercado de imóveis urbanos, calculado com base no método comparativo direto de dados de mercado e o uso de regressão linear múltipla, e os respectivos valores venais registrados pelo município para fins de tributação. Buscou evidenciar o uso da norma brasileira de avaliação de bens imóveis urbanos em avaliações imobiliárias; utilizar a regressão linear múltipla como ferramenta para a determinação do valor de imóveis urbanos; comparar valores de avaliação do mercado com os valores atribuídos pela Prefeitura para fins de tributação; identificar quais as variáveis mais importantes para explicar o comportamento dos preços no mercado imobiliário estudado; e analisar o comportamento do mercado imobiliário. Os dados obtidos revelam, por meio dos resultados apresentados, que o modelo evidencia que há diferença entre os valores de ofertas do mercado e os valores atribuídos pela Prefeitura, mais especificamente, os valores de oferta de mercado se mostraram ser, em média, 17,45% maiores que os valores atribuídos pela prefeitura, na região estudada.