Novas fronteiras de valorização imobiliária e os desafios contemporâneos para as ZEIS do Recife: análise sobre as flexibilizações de parâmetros urbanísticos do Plano Diretor do Recife 2021 para as ZEIS situadas às margens de eixos de transporte público

Abstract

No Brasil, os assentamentos habitacionais espontâneos desempenham um papel histórico crucial como alternativa de acesso à moradia para a população de baixa renda, impedida de acessar, no aspecto socioespacial, a cidade formal, como também submetida à morosidade das políticas públicas habitacionais. Ao longo do tempo, esses assentamentos foram gradualmente integrados aos marcos legais urbanos, passando a serem reconhecidos como parte da cidade, sendo admitido aos seus habitantes a permanência no local e o direito à moradia. Um marco importante dessa conquista foi a consolidação legal das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), a partir da década de 1980. Dessa forma, este trabalho parte da premissa de que os territórios populares, quando considerados bem localizados, passam a ser alvo do interesse de agentes transformadores do espaço. No contexto de Recife, o Plano Diretor aprovado em 2021, em seu artigo 75, autoriza que os imóveis situados nas ZEIS e lindeiros aos eixos de transportes públicos, as vias radiais e perimetrais, contidas em uma Zona de Reestruturação Urbana, poderão adotar os parâmetros da ZRU, permitindo, assim, remembramentos, o que resulta em grandes áreas edificáveis, com altos coeficientes de aproveitamento, e permite transformações significativas nos lotes ao longo das margens das ZEIS. Partindo da compreensão sobre as complexas relações entre a cidade informal e a produção capitalista do espaço, este trabalho avança no estudo sobre métodos de mensuração e simulação urbanas, aderindo a um método baseado na modelagem da informação da cidade. Através da utilização de ferramentas de geoprocessamento e de modelagem paramétrica, são realizadas simulações volumétricas que espacializam as possíveis consequências da adoção dos parâmetros construtivos flexibilizados sobre os territórios das ZEIS. Os procedimentos utilizados, com base em parâmetros, utilizam softwares abertos e podem ser replicados em outras realidades, podendo, ainda, contribuir para a visualização de como as leis abstratas podem se materializar na realidade da cidade. Conclui-se, então, que, com o novo marco legal, as ZEIS estão suscetíveis a um maior risco de transformação imobiliária, já que se torna legalmente aceitável a produção de uma sequência de edifícios altos às margens das grandes avenidas, por trás dos quais se ocultam as ZEIS, que assumem uma posição ainda mais invisibilizada e segregada.