Análise multicritério de fundos imobiliários com TOPSIS: aplicação do método TOPSIS na seleção de fundos do IFIX sob critérios distintos para cada perfil de investidor

Abstract

Este trabalho propõe uma metodologia a ser utilizada na etapa inicial do trabalho de escolha de portfólio, aplicando o método TOPSIS (Technique for Order of Preference by Similarity to Ideal Solution) na seleção de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), considerando critérios distintos para diferentes perfis de investidores conservador, moderado e arrojado. A análise se justifica pela complexidade na escolha do fundo ideal, dado o grande número de indicadores envolvidos, como Dividend Yield, relação P/VP, liquidez e taxa de vacância. O estudo contribui oferecendo uma ferramenta objetiva para a tomada de decisão no mercado financeiro, demonstrando como essa solução pode apoiar decisões de investimento de forma sistemática e personalizada. Foram analisados os 20 FIIs mais representativos do Índice de Fundos de Investimento Imobiliário(IFIX), que compõem 50% do peso do fundo, utilizando o TOPSIS para ranqueá-los conforme cada perfil de investidor. O objetivo foi identificar os FIIs mais adequados a cada perfil, considerando sete critérios: rentabilidade (Dividend Yield e Valorização), risco (Taxa de Vacância e Custos Administrativos), liquidez (Liquidez Diária Média), Relação P/VP e Caixa do FII. Os pesos foram atribuídos conforme as prioridades de cada perfil: conservador priorizou segurança (Vacância e Liquidez), moderado equilibrou renda e crescimento, e arrojado focou em retorno (Dividend Yield e Valorização). Os resultados destacaram BTLG11 como líder para conservadores, KNCR11 como versátil em todos os perfis, e KNHY11 e KNSC11 como ideais para arrojados. Fundos como PVBI11 e TGAR11 apresentaram baixo desempenho devido a alta vacância e desvalorização. O estudo é limitado pela falta de validação formal dos resultados por conta da dificuldade de obtenção de dados históricos dos indicadores utilizados.