Análise de valores de imóveis pelo modelo de regressão linear múltipla na cidade de Caruaru – PE.

Abstract

A avaliação de imóveis expressa a estimação de valores de imóveis com o intuito de fazer com que o estudo científico se aproxime dos valores reais, melhorando, assim, a descrição financeira real do imóvel sem que haja riscos de investimento. A ferramenta de avaliação mais utilizada é o método comparativo direto de dados de mercado usando a inferência estatística para a análise e modelagem dos dados imobiliários. Esses dados podem, algumas vezes, apresentar imprecisões e erros, com isso, é de fundamental importância uma boa escolha e análise das variáveis, tanto quantitativas como qualitativas, com a finalidade de uma melhor resposta ao problema. Neste trabalho, demonstra-se o modelo de regressão linear múltipla a fim de solucionar uma equação para três tipos de amostras com base em dados oficiais do Cadastro Imobiliário e dados do mercado imobiliário da cidade de Caruaru-PE. Deste modo, foi possível realizar uma comparação e analisar se os resultados são satisfatórios e compatíveis com os valores dos imóveis dos bairros Boa Vista, Caiucá, Divinópolis, Indianópolis, Kennedy, Maurício de Nassau, Nossa Sr.ª das Dores, Nova Caruaru, Petrópolis, Rendeiras, Salgado, Santa Rosa, São Francisco e Universitário. O modelo computacional utilizado para as devidas análises estatísticas foi o software R Studio. Através do qual é possível determinar: a equação característica, análise de regressão linear múltipla, correlação, gráficos de resíduos, histogramas, diagramas de caixa, normalidade dos resíduos e entre outros valores. A primeira amostra originou-se de dados oficiais do Cadastro imobiliário de Caruaru do loteamento Fernando Lyra do bairro Universitário, composto por pontos amostrais homogêneos, ou seja, os dados não foram dispersos, desta forma, a inferência estatística é precisa apenas para este loteamento. Foram excluídos três outliers para esta amostra. A segunda amostra consistiu em dados de mercado distribuídos em vários bairros de Caruaru, formado por 60 pontos amostrais heterogêneos. Foram exclusos sete outliers ao final de duas verificações. E, finalmente, a última amostra é composta por dados oficiais do Cadastro Imobiliário, sendo desta vez com 85 pontos amostrais heterogêneos localizados nos bairros Maurício de Nassau e Universitário. Após três análises de outliers, foram excluídos oito no total para esta amostra. Os resultados obtidos mostraram ser bastante precisos para a primeira amostra, visto que as características dos imóveis são bem semelhantes. As outras amostras tiveram resultados satisfatórios em relação ao prognóstico de valores. A modelagem realizada aduziu que é praticável utilizar um método científico vigente, diminuindo o número de variáveis atualmente utilizadas sem perder a credibilidade dos resultados.