Mercado imobiliário residencial em áreas centrais tradicionais : produção de novas espacialidades e obsolescência imobiliária na definição de submercados residenciais

Abstract

As áreas centrais tradicionais das cidades brasileiras tendem a condensar estruturas urbanas e edificações representativas do mais largo espectro de tempos históricos da cidade. Compostas por um “centro histórico”, cujo processo de ocupação remete à gênese da urbe, e pelos bairros lindeiros, de ocupação mais recente, que, via de regra se integram à centralidade histórica para compor a centralidade funcional urbana, muitas dessas áreas estiveram à margem dos interesses da produção imobiliária e abandonadas pela lógica do mercado durante décadas. Recentemente, a partir da década de 2000 e mais intensamente a partir da década de 2010, algumas dessas áreas passaram a adquirir um papel crescente nas dinâmicas de produção capitalista do espaço, como é o caso da área central tradicional do Recife, que tem se deparado com a intensificação da produção de novos imóveis residenciais por parte das iniciativas de mercado e testemunhado a chegada de empreendimentos destoantes do contexto local, com tipologias e padrões construtivos semelhantes àqueles já praticados em outros bairros da cidade e correspondentes à lógica produtiva e aos anseios de consumo contemporâneos. Diante dessa dinâmica de promoção de novas espacialidades residenciais naquela área da cidade que preserva sítios históricos em condição de antiguidade superlativa e, concomitantemente, abriga terrenos e estruturas obsoletas com grande potencial de transformação imobiliária, seja pela produção do novo ou pela reabilitação ou ressemantização de imóveis antigos, o presente trabalho tem como objetivo desvendar quais fatores são determinantes para a definição e a segmentação dos submercados residenciais nessa área central, de modo a verificar de que maneira se relacionam e se articulam tais submercados. O referencial teórico que respalda essa investigação parte do reconhecimento que a habitação é um bem de consumo peculiar que, embora tenha os seus atributos avaliados também a partir de uma lógica utilitarista, tem um processo de valoração por demandas individuais notadamente marcado por aspectos subjetivos. Dentre esses valores, a busca por distinção socioespacial pode ser um elemento definidor da espacialização dos submercados residenciais, um elemento convenientemente apropriado pelos promotoresofertantes de imóveis residenciais e pelos consumidores de imóveis de diversas idades e características. Para averiguar a inter-relação entre as lógicas de produção, circulação e consumo das novas espacialidades residenciais em contraste com as lógicas que recém tais processos no âmbito dos imóveis representativos de ciclos produtivos precedentes, e para construir um arcabouço que permitisse a compreensão dos mecanismos de definição dos submercados residenciais, lançou-se mão da análise das “espacialidades residenciais” que se fazem presentes na área central tradicional do Recife, assim como do seu estoque edificado. Paralelamente, foram averiguados e analisados os mecanismos de atribuição de valor e os critérios considerados relevantes para a comparabilidade entre as diversas alternativas habitacionais disponíveis nessa área central por parte dos principais agentes que atuam nesse mercado, o que resultou na distinção de submercados com variados níveis de concentração e dispersão espacial.