Precificação hedônica de imóveis locáveis no Recife (2019)

Abstract

A cidade do Recife vem se destacando no mercado de locação imobiliária regional. Na literatura nacional e internacional são inúmeras as pesquisas que buscam a precificação justa dos imóveis dada as amenidades características de cada região. No entanto, há poucas pesquisas atuais disponíveis no Brasil sobre a formação dos preços dos aluguéis e sobre as preferências do consumidor foram encontradas. Deste modo, este trabalho estima o impacto de variáveis estruturais, amenidades urbanas e naturais na formação dos preços de aluguel das zonas norte e sul de Recife por meio da metodologia espacial de preços hedônicos. Com um banco de dados de 269 observações fornecidas pela maior imobiliária do estado, foi possível constatar pelo teste do I de Moran a existência de uma significativa interação entre os valores do aluguel na região, de modo que dificilmente a abordagem espacial poderia ser dissociada do mercado municipal de locação. Em seguida, mostra-se por meio dos testes dos multiplicadores de Lagrange e critérios de Akaike e Schwartz que os modelos mais indicados para esta pesquisa eram realmente os modelos espaciais, em especial o modelo de erro espacial (SEM), ao invés do método de mínimos quadrados tradicional. Como resultado, verificou-se que todas as variáveis estruturais são importantes e significativas para a formação do preço de aluguel, com destaque à variável de área útil que não impactou os preços de forma tão preponderante quanto o esperado. Dentre as amenidades escolhidas para compor o modelo, o impacto positivo da variável de distância ao rio quando comparado às demais, também significativas, indica que, em Recife, os locatários preferem morar próximo ao Rio Capibaribe. Finalmente, concluiu-se que o consumidor locador de imóvel apresenta interesses diferentes do consumidor comprador, principalmente quando se refere a área útil e mobília.