Centro histórico e centro urbano em disputa : O mercado imobiliário como coordenador da competição entre os usos comercial e residencial em São José e na Boa Vista, Centro Histórico do Recife

Abstract

A tese tem como tema o mercado imobiliário em centros históricos, com foco na disputa entre os usos habitacional e comercial no Centro Histórico do Recife (CHR), formado, grosso modo, pelos bairros do Recife, Santo Antônio, São José e Boa Vista. O problema que norteia a pesquisa é a identificação, sobretudo em São José, de um quadro de competição de usos que promove a substituição das moradias pelo uso comercial, que se impõe por pagar rendas imobiliárias mais elevadas. O atual processo de esvaziamento populacional do CHR ocorre em São José e na Boa Vista, pois em Santo Antônio e no Bairro do Recife, esse processo ocorreu no início do século XX, pela realização de reformas urbanas. Diante dessa problemática, formulou-se a hipótese de que, nos setores de centros históricos preteridos por ações de intervenção pública, a livre competição de usos no mercado imobiliário é a principal responsável pela redução do uso habitacional, o qual é substituído por usos que geram maior renda aos proprietários imobiliários. O objetivo da tese é analisar o funcionamento do mercado imobiliário no Centro Histórico do Recife, para revelar os mecanismos de disputa entre os usos habitacional e comercial, nas áreas institucionalizadas como de preservação rigorosa dos bairros de São José e da Boa Vista, com vistas a contribuir para a fundamentação de políticas de preservação de centros históricos que viabilizem a manutenção do uso residencial. O referencial teórico da tese abordou duas vertentes temáticas. A primeira avaliou os conceitos de centro urbano e centro histórico, bem como experiências de conservação urbana em cidades brasileiras e latino-americanas e o conceito de gentrificação. A segunda abordagem conceitual esteve relacionada ao mercado imobiliário e à competição de usos em centros históricos. Após a construção do referencial teórico, o texto traz o foco para o CHR, avaliando seu processo de formação e a configuração de seus atuais padrões de ocupação, que embasam a delimitação de seis submercados. Com relação aos submercados São José e Boa Vista, é apresentada uma caracterização do conjunto edificado e do espaço urbano. Com base nessa caracterização, foram analisadas as transações de compra e venda e de aluguel, permitindo identificar que a disputa de usos analisadas se dá, majoritariamente, no mercado de aluguel. Dessa forma, foram também analisados os principais agentes desse mercado, bem como suas condutas. A partir dessas análises, foram elaborados esquemas interpretativos do mercado de aluguel comercial e residencial. Foi possível concluir que a renda imobiliária comercial no submercado São José é muito mais elevada do que a renda residencial, motivo da preferência dos proprietários imobiliários pelo aluguel comercial, de maneira que o aluguel residencial não se encontra em condições de competitividade. No submercado Boa Vista, devido à sua localização menos vantajosa para o comércio, ainda existe uma competição mais paritária, motivo pelo qual são elencadas, nas considerações finais, diretrizes para políticas públicas que busquem contribuir para a manutenção do uso residencial no submercado Boa Vista e confira a este uso maiores condições de competitividade, no submercado São José.