Dinâmica dos preços dos imóveis no mercado formal De residências da cidade do recife: Um estudo de sua Evolução e de seus determinantes no período 2000-2012

Abstract

Motivado pelo forte aumento dos preços dos imóveis das cidades brasileiras verificado durante os anos 2000 e a partir do caso específico da cidade do Recife, esta tese objetiva analisar a dinâmica de preço das residências na referida cidade entre 2000 e 2012. Tal proposta é levada a efeito a partir de duas investigações específicas. Primeira, o trabalho constrói um índice de preços para o valor das residências a partir não só de pareamento nas características de variáveis estruturais, como também, de forma inédita na literatura, nas variáveis de amenidades locais para o nível de cidade (no caso a Cidade do Recife). Essa construção é aplicada à subdivisão geográfica da cidade (as regiões políticas administrativas (RPAs)) algo, na verdade, inexistente. Segunda, no sentido de obter evidências a respeito dos determinantes da variação destes preços, o trabalho aplica uma decomposição, devido a Firpo et al. (2006, 2007, 2009 e 2011), que permite mensurar a contribuição de variáveis estruturais e de amenidades locais ao nível de quantil da distribuição dos preços, aplicação inédita no estudo do diferencial dos preços no mercado de imóveis. Para tal, são utilizados dados do ITBI e de shapefiles de amenidades do período de 2000 a 2012. Os resultados obtidos, quanto ao índice de preços, indicam que a dinâmica de preço dos imóveis varia de acordo com a RPA analisada, indicando que inferências sobre o mercado de imóveis com base em preços médios dos imóveis (ou medidas de tendência central) podem não refletir a realidade analisada. Já quanto à decomposição, constata-se que o efeito preço e o efeito dotação, resultantes da decomposição, tem dinâmicas diferentes na mesma variável apenas alterando-se o quantil. O comportamento aos extremos da distribuição (quantil 0,10 e 0,90) é fortemente influenciado pelas características dos imóveis, em especial as intrínsecas, já entre os quantis 0,20 e 0,80 o ambiente por si só é que é o protagonista do diferencial de preço e neste caso as características dos imóveis contribuem para que o diferencial de preço não seja ainda maior, com destaque para a variável área privada. Tais evidências revelam que o comportamento médio da cidade não pode ser generalizado ao nível de RPA e nem muito menos pode ser generalizado para todas as estratificações da distribuição de preço.